Điểm nhấn đặc biệt khi đầu tư căn hộ trong nội thành

Vinhomes Green City Đan Phượng Trái với nhận thức của công chúng, giá cả và giá thuê đối với tài sản dân cư trên khắp nước Đức chỉ tăng ở mức vừa phải. Giá tăng 3,1 phần trăm mỗi căn hộ dành cho nhà chung cư và giá thuê, theo chỉ số giá IVD 2012/2013. Giá trên trung bình và tăng tiền thuê chỉ có thể được quan sát ở các thành phố lớn và ở đó chỉ ở những địa điểm được lựa chọn, tìm kiếm với giá trị dân cư tốt và rất tốt. Do đó, không thể nói chuyện phồng rộp ở Đức. Việc tăng giá là một phần của quá trình bắt kịp quá hạn tại thị trường nhà ở Đức, ông giải thích Jens-Ulrich Kießling, Chủ tịch IVD. Mức giá trung bình cho nhà chung cư trong năm 2012 vẫn thấp hơn đáng kể so với năm 1992. Hai mươi năm trước, các căn hộ chủ sở hữu và cho thuê đắt hơn đáng kể. Môi trường thị trường năm 2012/2013, mặt khác, vẫn rất thuận lợi. Điều này áp dụng cho tất cả các loại nhà ở. “Việc tăng giá hiện tại cũng được thúc đẩy bởi nhu cầu thực sự cho không gian sống.”

Chung cư – tồn kho
Giá mỗi mét vuông cho một căn hộ có giá trị dân cư trung bình ở Đức hiện là 998 euro, cao hơn 3,1% so với năm 2011. “Trái ngược với những năm trước, hầu như không có khu vực và loại giá trị nhà ở nào bị ảnh hưởng bởi sự giảm giá” Kießling nói. Tuy nhiên, có sự biến động lớn trong việc tăng giá. “Như những năm trước, quy tắc ngón tay cái được áp dụng: giá trị dân cư càng cao và thành phố càng lớn thì tốc độ tăng giá càng cao”, Kießling nói. Giá nhà chung cư tăng ở các thị trấn nhỏ có ít hơn 30.000 dân là ít đáng chú ý nhất – ở đây giá cho các căn hộ hiện tại thường cao hơn không quá một phần trăm so với năm trước. Ở các thành phố có hơn 500.000 dân, giá tăng dao động từ 3,8% (giá trị nhà ở đơn giản) đến 9,1% (giá trị nhà ở tốt). Điều này chủ yếu là do sự gia tăng dân số liên tục ở các thành phố lớn của Đức, cũng được đặc trưng bởi sự gia tăng của các hộ gia đình có thu nhập cao vào các khu vực nội thành. “Vì vậy, đó không phải là đầu cơ, mà là sự gia tăng nhu cầu tự nhiên dẫn đến giá cả và giá thuê tăng, nhưng không làm tăng rủi ro đầu tư.” Với sự cân bằng di cư tích cực và tình hình thu nhập, mua nhà chung cư ở một thành phố của Đức là điển hình hơn Các hộ gia đình có nhu cầu bảo mật cao. Điều tương tự cũng áp dụng cho các thị trấn vừa và nhỏ an toàn về mặt nhân khẩu học.

Cũng giống như việc tăng giá, giá tuyệt đối cũng cực kỳ khác biệt theo khu vực: ở Munich, mức trung bình quốc gia là 2,9 mét vuông cho một mét vuông của một chung cư có giá trị dân cư trung bình, gần gấp đôi so với Hamburg. Nhưng cũng có những thành phố chỉ đạt khoảng một nửa giá trung bình trên một mét vuông cho nhà chung cư; Magdeburg (450 euro / m2) và Pirmasens (500 euro / m2) được đề cập ở đây làm ví dụ.

Nhà ở mới – khoảng cách giữa cung và cầu
Trong phân khúc nhà chung cư mới xây tương đối nhỏ, giá đã tăng hơn so với hiện tại: Đối với một mét vuông căn hộ xây mới có giá trị dân cư trung bình, giá trung bình hiện tại là 1.677 euro, cao hơn 4,8% so với năm trước tại các thành phố lớn với hơn 500.000 cư dân bằng 7,7 phần trăm. Trong phân khúc giá trị nhà ở tốt của người Viking, tỷ lệ tăng ở Đức là gần năm phần trăm, tại các thành phố lớn hơn tám phần trăm. “Những bước nhảy giá này có thể được xem là một dấu hiệu rõ ràng cho thấy khoảng cách giữa cung và cầu đang ngày càng lớn”, Kießling bình luận. “Tòa nhà dân cư mới đã chạm đáy khoảng hai năm trước, nhưng nó vẫn đang di chuyển dưới mức hấp thụ của thị trường.” Giá mét vuông cao nhất cho một căn hộ mới xây có giá trị dân cư trung bình sẽ được trả ở Munich ở mức 4.000 euro. Ở Karlsruhe, bạn chỉ phải trả một nửa và ở Krefeld chỉ hơn một phần tư (1.100 euro / m2).

Nhà ở một gia đình – Khả năng chi trả tốt có nghĩa là giá tăng
Một ngôi nhà ở một gia đình trung bình có giá trị dân cư trung bình hiện có giá 204.450 euro ở Đức, cao hơn 2,8% so với năm trước. “Với lãi suất thấp trong lịch sử và giá tương đối thấp, nhiều người chọn mua nhà,” Kießling nói. Và điều tương tự cũng áp dụng ở đây: thành phố càng lớn, mức tăng giá càng rõ ràng. Ở các thành phố có hơn 500.000 dân, có thể thấy sự gia tăng trong nhà ở một gia đình với chất lượng sống rất tốt lên tới 6,2 phần trăm.

Thành phố có giá cao nhất cho một ngôi nhà gia đình với giá trị sống trung bình là Munich với 645.000 euro. Theo sau ở khoảng cách với 470.000 euro

f với 405.000 euro. Ở các thành phố như Wolfsburg hay Cottbus, nhà ở một gia đình có sẵn với giá 100.000 euro.

Nhà liền kề – Giá tăng trong dòng chảy của nhà ở một gia đình
Cũng như nhà ở một gia đình, giá nhà liền kề cũng phát triển tích cực. Một ngôi nhà tầm trung có giá trị dân cư trung bình hiện có giá 160.870 euro tại Đức – cao hơn 2,4% so với năm trước. “Giá cũng đã ổn định ở khu vực nông thôn lần đầu tiên,” Kießling nhấn mạnh. “Sau nhiều năm giảm giá, nhu cầu sở hữu nhà ngày càng tăng cũng đáng chú ý ở phân khúc này trong các cấu trúc thị trấn nhỏ.” Ngoại lệ là Brandenburg và Saarland, nơi giá nhà ở bậc thang có giá trị dân cư trung bình tiếp tục giảm nhẹ. Như trong tất cả các loại khác, giá cao nhất sẽ được trả ở Munich. Với mức giá 490.000 euro, một ngôi nhà hàng ở đây có giá cao hơn gấp ba lần so với mức trung bình quốc gia.

Giá thuê căn hộ trong danh mục đầu tư – phản ánh vừa phải của giá mua
Việc tăng giá cho các tài sản mua được phản ánh trong sự phát triển của giá thuê căn hộ. Giá thuê hợp đồng mới trung bình trên toàn quốc cho một tòa nhà cũ (được xây dựng trước năm 1948) với giá trị sống trung bình là 5,14 EUR mỗi mét vuông. So với năm trước, con số này tăng 3,1%. Đối với các căn hộ được xây dựng trong hoặc sau năm 1949, giá thuê mỗi mét vuông là 5,52 EUR, tương ứng với mức tăng 2,3%. Kießling nói: “Nếu bạn tính đến tỷ lệ lạm phát, là 2,3% trong cùng kỳ, thì điều này thể hiện mức tăng giá vừa phải”. “Ngay cả ở các thành phố lớn với hơn 500.000 dân, tốc độ tăng trưởng không cao hơn đáng kể so với mức trung bình quốc gia.” Đối với một tòa nhà cũ có giá trị dân cư trung bình, năm nay bạn phải trả tiền thuê hợp đồng mới cao hơn ba phần trăm so với năm trước cho một căn hộ được xây dựng sau năm 1949. giá thuê tăng 4,2%. “Đặc biệt là theo quan điểm về thực tế là điểm khởi đầu của giá thuê trong các tòa nhà cũ ở các thành phố của Đức thấp, mức tăng giá thuê tuyệt đối khá vừa phải: từ 7,08 EUR đến 7,30 EUR mỗi mét vuông,” Kießling nhận xét về sự phát triển cho thuê.

Giá thuê tăng vừa phải ở các khu vực đô thị cho thấy tình trạng thiếu nhà ở mà công chúng cảm nhận rõ nhất là một hiện tượng của các địa điểm nội thành được tìm kiếm đặc biệt, theo quan sát của Kießling. Chất lượng tốt của vị trí cũng làm tăng giá thuê: đối với một căn hộ có giá trị sống tốt hoặc rất tốt, người ta phải trả tới 6,1 phần trăm (tòa nhà cũ, giá trị sống rất tốt) tiền thuê hợp đồng mới cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái. “Kết quả là, dòng chảy và biến động đặc biệt diễn ra trong các phân khúc và địa điểm này,” Kießling nói.

Giá thuê cho các tòa nhà mới – Giá thuê tăng kích thích thị trường
Giá thuê tăng cũng đang được hiện thực hóa trong các tòa nhà mới. Điểm cộng cho giá thuê cho các tòa nhà có giá trị dân cư trung bình là 4,1% tại các thành phố lớn và chỉ 1,8% ở khu vực nông thôn. Giá thuê trung bình trên một mét vuông cho căn hộ xây mới có giá trị dân cư trung bình hiện là 6,77 EUR. Kießling phân tích: “Tỷ lệ tăng tiền thuê trong khu vực xây dựng mới chắc chắn sẽ cao hơn nếu giấy phép xây dựng căn hộ nhiều tầng hơn 26% không được cấp trong năm qua so với năm 2010”. Một xu hướng tiếp tục – mặc dù có phần yếu hơn – trong nửa đầu năm 2012 với việc tăng giấy phép xây dựng 14% trong xây dựng căn hộ nhiều tầng. Kießling cho biết, ngược lại, xu hướng hướng tới nhiều ngôi nhà nhiều gia đình mới cũng là kết quả của giá thuê tăng vừa phải trong hai năm qua. “Bởi vì chỉ vì giá thuê ròng lạnh cao hơn ở nhiều thành phố ở Đức tạo ra xây dựng nhà ở mới có lợi nhuận ngay cả dưới phân khúc cao cấp, ngành công nghiệp nhà ở lại đầu tư nhiều hơn vào lĩnh vực này.” Từ quan điểm này, phát triển giá thuê là điều kiện tiên quyết cho sự hồi sinh cần thiết của thị trường nhà đất.